Quelle: FAZnet

Das Eigenheim komplett kreditfinanziert – das könnte bald vorbei sein. Die Regierung will mit einem Gesetz gegen Risiken aus Immobilienblasen vorgehen.

In Deutschland könnten bald die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Obergrenze geschaffen werden, bis zu der Immobilien von Banken beliehen werden dürfen. Damit sollen Gefahren aus einer möglichen Immobilienblase bekämpft werden. Als erster Schritt ist offenbar geplant, ein sogenanntes Wohnkreditregister aufzubauen. Für dieses Register sollen die Banken entweder jeden einzelnen Hauskredit anonymisiert melden müssen. Oder die Banken sollen gesammelte und zusammengefasste Daten über Immobilienkredite abliefern.

Welchen dieser beiden Wege man beschreiten will, ist offenbar noch in der Diskussion. Auf jeden Fall sollen im Wohnkreditregister die beiden Größen „Loan to value“, also Kredithöhe im Verhältnis zum Immobilienwert, sowie „Loan to income“, also Kredithöhe im Verhältnis zum Einkommen des Kreditnehmers, erfasst werden. Für beide Werte gibt es in Deutschland, anders als in anderen europäischen Ländern, bislang keine verlässliche Statistik.

Verordnung kommt 2017

Als zweiter Schritt soll dann die gesetzliche Möglichkeit dafür geschaffen werden, dass die Bundesregierung oder die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) bei Bedarf vorübergehend Obergrenzen für die Beleihung von Immobilien in Deutschland verhängen kann. Immobilien könnten beispielsweise nur bis zu 60 oder 80 Prozent des Beleihungswertes beliehen werden. Solche Obergrenzen führten mehrere europäische Länder wie Irland und die Niederlande ein, nachdem dort Immobilienblasen geplatzt waren, um die Risiken in Zukunft zu verringern.

Für Deutschland hatte der Ausschuss für Finanzstabilität, in dem die Bundesbank, das Bundesfinanzministerium und die BaFin vertreten sind, Mitte vorigen Jahres der Bundesregierung empfohlen, solche „zusätzlichen Eingriffsrechte der Aufsicht zur Verhinderung einer kreditgetriebenen Überhitzung des Immobilienmarktes“ einzuführen. Dem Vernehmen nach soll mit dem Register zunächst eine Datengrundlage geschaffen werden, auf deren Basis man dann entscheiden kann, ob es Risiken aus kreditfinanzierten Immobilien in Deutschland gibt, damit ein möglicher Eingriff sich auf eine verlässliche Informationsbasis stützen kann.

Ein Sprecher des Bundesfinanzministeriums sicherte eine „intensive Abstimmung mit den beteiligten Institutionen“ bei den Vorbereitungsarbeiten zur Umsetzung zu. Zum Zeitplan wollte man sich allerdings nicht äußern. Eine Abstimmung könnte nötig sein: Denn ein ähnliches Programm sieht bereits die Europäische Zentralbank (EZB) vor. Im Mai hatte der EZB-Rat ein detailliertes Kreditmeldewesen namens Anacredit beschlossen („Analytical Credit Dataset“). Die Zentralbank sieht dabei eine neue Erhebungsmethode vor, die sich auf einzelne Kredite bezieht – also der differenzierten Variante entspricht, die nun im Finanzministerium diskutiert wird. Die Verordnung tritt Ende 2017 in Kraft, nimmt jedoch private Wohnungsbaukredite und Unternehmenskredite bis 25.000 Euro ausdrücklich aus.

Potenzielle Gefahr für Finanzmarktstabilität

Aufgrund der Doppelung sorgen die Pläne des Finanzministeriums nun für Nervosität in den Banken: „Wir befürchten eine zusätzliche Datenerhebung neben Anacredit“, teilte der Bundesverband deutscher Banken mit. Die Maßnahmen müssten abgestimmt und verzahnt werden, um Doppelarbeiten zu vermeiden. Die Empfehlungen des Ausschusses für Finanzmarktstabilität sollten erst umgesetzt werden, wenn Anacredit für Wohnimmobilien gelte. Noch deutlicher wird der Bundesverband der Deutschen Volksbanken. Mit Blick auf die „enormen regulatorischen Belastungen“ spricht er sich gegen eine zusätzliche Datenerhebung aus. Der Verband äußerte Zweifel, ob „angesichts der in Deutschland sehr konservativen Beleihungswertgrundsätze bei Immobilienfinanzierungen“ ein weiteres Kreditregister überhaupt notwendig sei.

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Mehr Regionen mit Mietpreisbremse
Am 1. Juni 2015 trat das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ – kurz Mietpreisbremse genannt – in Kraft. Dort, wo die  Mietpreisbremse eingeführt wurde, darf bei Neuvermietung der Mietpreis nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen von der Begrenzung sind erstmals zu vermietende Neubauten und umfassend modernisierte Altbauten. Bisher haben neun Länder das Gesetz in bestimmten Regionen umgesetzt.

Für 2016 jedoch dürfen Mietinteressenten in weiteren Ballungsräumen oder anderen Gebieten, in denen eine starke Nachfrage herrscht, auch mit einer Mietpreisbegrenzung rechnen. Bereits ab 1. Januar wird die Mietpreisbremse in 31 Kommunen des Landes Brandenburg gelten. In Thüringen ist ihre Einführung zu Jahresbeginn in Erfurt und Jena geplant. Ebenfalls vorgesehen ist die Mietpreisobergrenze im Laufe des kommenden Jahres in Niedersachsen, wobei der genaue Zeitpunkt und die betroffenen Kommunen Anfang Dezember 2015 noch nicht feststanden. Derzeit gibt es keine Pläne zur Einführung der Mietpreisbremse in Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt, Sachsen sowie dem Saarland.

Höhere Grundsteuer – höhere Nebenkosten
In vielen Kommunen verschiedener Bundesländer soll 2016 die Grundsteuer steigen, und zwar zum Teil erheblich. In Bremen, Wilhelmshaven oder Bochum beispielsweise sind Erhöhungen von 20 Prozent und mehr geplant. Nicht nur Großstädte, auch viele kleinere Gemeinden insbesondere in Nordrhein-Westfalen, sind betroffen. Die Grundsteuer muss zwar von Hauseigentümern an die Gemeinden gezahlt werden, diese können die Steuer jedoch bei Vermietung auf ihre Betriebskosten umlegen. Wird also die Steuer an ihrem Wohnsitz erhöht, kommen auf Sie als Mieter daher wahrscheinlich höhere Nebenkosten zu.

In der Diskussion: Mieterposition stärken
Vorschläge des Bundesjustizministeriums für eine neue Mietrechtsnovelle soll Mieter in ihrer Position stärken: Sie sehen unter anderem eine Begrenzung der Umlage von Modernisierungskosten per Mieterhöhung auf acht statt bisher elf Prozent vor. Auch soll für die Miethöhe, nach einer Modernisierung für acht Jahre, eine Kappungsgrenze gelten. In diesem Zeitraum soll die Miete um nicht mehr als 50 Prozent und maximal vier Euro pro Quadratmeter steigen dürfen.

Mieterhöhung: maßgeblich soll tatsächliche Wohnungsgröße sein
Im Gespräch ist auch, ob bei Mieterhöhungen künftig immer die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich sein soll, auch wenn im Mietvertrag eine andere Quadratmeterzahl genannt ist. Bisher war es ein häufiges Ärgernis für Mieter, dass bei relativ geringfügigen Abweichungen nach oben die Wohnungsgrößenangabe im Mietvertrag auch bei Mieterhöhung Berechnungsgrundlage bleiben durfte. Auch Mieter, denen wegen Zahlungsverzug gekündigt wurde, dürfen eventuell auf mehr Rechte hoffen. Allerdings ist in Bezug auf die Mietrechtsreform noch nichts entschieden und daher unklar, welche mieterfreundlichen Regelungen sich tatsächlich durchsetzen. Mit einem Referentenentwurf, der nur die Vorstufe zum eigentlichen Gesetzentwurf darstellt, ist vermutlich im Frühjahr 2016 zu rechnen.