Der Mieter einer Wohnung in Dresden hat in den Jahren 2007, 2009, 2011 und 2013 der von der Vermieterin verlangten Mieterhöhung schriftlich zugestimmt. Im Jahre 2013 fordert er in einem Rechtsstreit die Vermieterin dazu auf, einen Teil der bereits entrichteten Miete zurückzuzahlen (AZ VIII ZR 234/18). Diese Forderung begründet er damit, dass die Grundfläche seiner Wohnung falsch berechnet wurde. Denn die Vermieterin ist bei der Berechnung der Miete von 113 Quadratmetern ausgegangen. Im Mietvertrag wurde keine Wohnfläche angegeben. Späteren Berechnungen zufolge betrug die Grundfläche tatsächlich lediglich nur 102 Quadratmeter. Der Bundesgerichtshof (BGH) lehnt die Klage der Mieter dennoch ab. Denn obwohl die Berechnungen der Mieterhöhung tatsächlich anhand einer falsch berechneten Wohnungsfläche durchgeführt wurden, lagen die Forderungen in allen Jahren unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zudem ist das Mieterhöhungsverlangen wirksam, denn beide Mietparteien haben sich zuvor auf eine Erhöhung der Miete geeinigt. Zwar könnte ein beidseitiger Kalkulationsirrtum grundsätzlich zu einer Anpassung führen, allerdings ist nach § 313 BGB die Voraussetzung hierfür, dass sich wesentliche Punkte des Vertrags, die die Grundlage der Vertragsschließung bildeten, als falsch erwiesen haben und ein Vertragsverhältnis unter diesen Umständen nicht zustande gekommen wäre. Auch wenn eine falsche Berechnung der Grundmiete ein solches Argument darstellen könnte, ist die Erhöhung der Miete für den Mieter zumutbar, denn diese liegt in allen Jahren unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.  Quelle: BGH © fotolia.de

Um den Kundenservice im Bereich Mietverwaltung zu verbessern und die Prozessfähigkeit zu steigern, gleichen und strukturieren neue digitale Tools in Vermietungsplattformen, die Profile der Interessenten mit den Wunschprofilen der Eigentümer ab. So kann ein Vermieter bereits zu Beginn des Vermietungsprozesses auf einen Blick erkennen, wie gut der Interessent zu ihm passt. Digitale Vermietungsplattformen vereinfachen zudem zahlreiche Aufgaben in der Immobilienvermietung. So können über einen interaktiven Besichtigungsplaner Termine vergeben und koordiniert werden. Nach dem Besichtigungstermin erhalten Interessenten automatisch eine E-Mail, über welche sie kommunizieren können, ob sie an dem Mietobjekt interessiert sind. Bei Interesse wird ihnen ein digitaler Mieterfragebogen zugeschickt. Nach dem Ausfüllen der Pflichtangaben und der Bestätigung der Kenntnisnahme zur Schufa-Auskunft kann die Bonitätsprüfung bei der Auskunft erfolgen. Mit der Mietverwaltung über digitale Vermietungsplattformen sparen Vermieter und Mieter nicht nur viel Zeit, sondern erhalten gleichzeitig einen besseren Überblick über alle laufenden Prozesse. Dabei werden stets die angegebenen Mieterinformationen und personenbezogenen Daten nach den neuesten Richtlinien der EU-DSGVO und des BDSG geschützt und SSL-verschlüsselt in einem Hochsicherheitszentrum gespeichert. Quelle: Immomio © photodune.net

Zahlreiche Bauträger und Anlagevermittler sehen in Pflegeimmobilien eine lukrative Kapitalanlage für Investoren. Sie prognostizieren hohe Renditen mit vier und mehr Prozent und das bis zu 25 Jahre lang. Dieser Prognose geht die Stiftung Warentest nach und beleuchtet, ob die Investition in ein Pflegeapartment tatsächlich so lukrativ und rentabel ist, wie versprochen. Welche Gewinne lassen sich mit Pflegeimmobilien tatsächlich erzielen? Worauf sollten Investoren und Anleger vor dem Kauf einer Pflegeimmobilie außerdem achten? So weist die Stiftung Warentest zunächst darauf hin, dass die von den Bauträgern und Anlagevermittlern versprochene Rendite eine Bruttorendite ist. Anleger müssen beachten, dass von den beispielsweise vier versprochenen Prozent für die Rendite etwa 0,5 Prozent für die Nebenkosten abgezogen werden müssen. Auch wenn die Mieten stetig steigen, müssen Käufer sich darüber im Klaren sein, dass gerade eine Pflegeimmobilie schnell an Wert verliert. Denn die Gemeinschaftsräume werden von den Bewohnern stark genutzt und altern schnell. Zudem legen neue Gesetze stets neue Anforderungen an die Ausstattung auf. Meistens muss die Immobilie nach einigen Jahren aufwendig modernisiert werden. Ein weiterer Risikofaktor ist der wirtschaftliche Erfolg des Betreibers. Droht ihm eine Insolvenz, kann dies bedeuten, dass die Miete nicht gezahlt wird. Wann und ob ein neuer Betreiber gefunden wird und ob die Immobilie für den Weitervertrieb noch lukrativ ist, ist nicht abzusehen. Vor allem dann nicht, wenn ambulante Pflegedienste und moderne Pflegeheime in der Region zunehmend gefragt sind. Quelle: Stiftung Warentest © fotolia.de

In Deutschland ist der Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauimmobilien Pflicht. Denn sie alarmieren Bewohner eines Hauses oder einer Wohnung bereits bei einem entstehenden Brand. Auch in Altbauimmobilien müssen Feuermelder nachträglich installiert werden. Die Landesbauordnung in den jeweiligen Bundesländern gibt Auskunft darüber, ob Eigentümer oder Mieter für den Einbau der Rauchwarnmelder zuständig sind. Ebenso sind in der Landesbauordnung Richtlinien und Pflichten zur Montage von Rauchwarnmeldern festgeschrieben. Auch wenn sich diese in den jeweiligen Bundesländern zum Teil leicht unterschieden, nehmen alle Verordnungen Bezug auf die DIN 14676. Somit sollten Rauchbrandmelder in Fluren, die als Rettungswege dienen, sowie in Schlaf- und Kinderzimmern angebracht werden. Laut dem Verband privater Bauherren (VPB) raten Experten sogar dazu, alle Räumlichkeiten, ausgenommen der Küche, mit Warnmeldern auszustatten. Das Qualitätszeichen Q und die Angabe EN 14604 besagt, dass sich die Rauchbrandmelder für einen langfristigen Einsatz eignen. Doch um vor Feuer zu schützen sollten bereits in der Planungsphase eines Hauses Vorsorgemaßnahmen getroffen werden. So sollte jede Neubauimmobile einen zweiten Fluchtweg haben, auch Zufahrtswege für den Rettungswagen sind inzwischen Vorschrift. Wer im Besitz einer Altbauimmobilie ist, dem rät der VPB dazu, die vorhandenen Rettungswege regelmäßig auszuprobieren. Mit der Checkliste „Verhalten im Brandfall“ gibt der VPB hilfreiche Tipps, wie Sie sich vor einem Brand schützen können. Quelle: VPB © photodune.net

Die Thermografie ist ein bewährtes Verfahren, mit welchem Energielecks in Neu- und Altbaugebäuden aufgespürt werden können. Eine spezielle Wärmebildkamera lichtet unterschiedliche Oberflächentemperaturen farblich ab und kann somit Auskunft über die Luftdichtigkeit in Altbauimmobilien geben sowie Wärmebrücken und Schäden aufspüren. Auch für Neubauimmobilien eignet sich das Thermografieverfahren gut, um die tatsächlichen Dämmeigenschaften des Hauses zu überprüfen. Laut dem Verband Privater Bauherren (VPB) weisen nämlich etwa 70 Prozent aller Neubauimmobilien energetische Mängel auf. Deshalb rät der VPB Immobilienkäufern und Bauherren dazu, eine Qualitätskontrolle von einem unabhängigen Sachverständigen durchführen zu lassen. Bestenfalls wird die Thermografie in Kombination mit einem Blower-Door-Test, einer Luftdichtheitsprüfung, durchgeführt. Wichtig bei der Überprüfung von Energielecks ist laut VPB die Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Experten. Denn ein unabhängiger Sachverständiger ist tatsächlich an einer Aufspürung von Energielecks interessiert und kann den Eigentümern eine detaillierte Bestandsaufnahme geben. Wer ein schlüsselfertiges Haus kauft, sollte laut VPB darauf achten, dass eine unabhängige Qualitätskontrolle mit Thermografieverfahren und dem Blower-Door-Test in den Vertrag mitaufgenommen wird. Nur so können Eigentümer und Bauherren herausfinden, ob die Immobilie bereits zu Beginn energetische Schäden aufweist. Eine seriöse Thermografie-Untersuchung zeichnet sich durch eine fundierte Beratung aus. Denn jedes Gebäude bringt individuelle Anforderungen an die Thermografie-Untersuchung mit sich und muss somit an unterschiedlichen Stellen fotografiert werden. Die Kosten für eine seriöse Thermografie-Untersuchung betragen etwa 500 bis 600 Euro. Der VPB stellt auf seiner Internetseite einen kostenlosen Ratgeber zum Herunterladen bereit. Quelle: VPB © photodune.net

Die Hausmeisterkosten gehören zu jeder Betriebskostenabrechnung und werden von den Mietern jährlich anteilig bezahlt. Ein Hausmeister übernimmt vor allen Dingen allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeiten an dem Objekt. Dazu gehören beispielsweise die Überprüfung der Flucht- und Rettungswege, die ordnungsgemäße Funktion der Technik und Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen oder die Kontrolle von Außentüren. Die Kosten für die Hausmeistertätigkeiten werden auf die Mieter in der Betriebskostenabrechnung umgelegt. Klar davon abzugrenzen sind Tätigkeiten, die in den Bereich der Instandsetzung und Instandhaltung fallen oder zu den Verwaltungstätigkeiten gehören. Denn die Kosten, die zu der Verwaltung eines Gebäudes zählen, werden vom Vermieter getragen. In einem Rechtsstreit (AT VIII ZR 62/19) hat ein Vermieter aus Berlin die Kosten einer zusätzlichen „Notdienstpauschale“ für den Hausmeister ebenfalls auf die Mieter umgelegt und in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt. Eine Mietpartei weigert sich, die Kosten zu tragen, denn die Mieter sind der Auffassung, dass diese nicht zu den Betriebskosten gehören. Der Bundesgerichtshof (BGH) gibt dem Kläger recht und entscheidet, dass die Kosten für den Hausmeister-Notdienst von dem Vermieter selbst getragen werden müssen (AT VIII ZR 62/19). Denn anders als bei den allgemeinen Hausmeistertätigkeiten, die vor allen Dingen darauf abzielen, die Hausordnung einzuhalten und routinemäßig erledigt werden, muss der Hausmeister bei Störungsmeldungen außerhalb der gängigen Geschäftszeiten agieren und eine Fachfirma zur Behebung des Störfalls alarmieren. Diese Aufgaben würden normalerweise tagsüber vom Vermieter oder von der Hausverwaltung erledigt werden, gehören zu den Verwaltungstätigkeiten und können nicht auf die Betriebskosten umgelegt werden. Quelle: BGH © photodune.net