Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und das Bundesministerium des Inneren (BMI) haben eine Neuauflage des Leitfadens zum Umgang mit Problemimmobilien publiziert. Dieser Leitfaden zeigt nicht nur die aktuellen Entwicklungen und Risiken von Problemimmobilien in Deutschland auf, sondern stellt auch Möglichkeiten und Chancen für die Quartiersentwicklung sowie für die Städtebauförderung vor. Wie bereits in der vorherigen Ausgabe des Leitfadens im Jahr 2014 definiert, werden unter dem Begriff „Problemimmobilien“ zum einen diejenigen Immobilien verstanden, die entweder durch nicht durchgeführte bauliche Maßnahmen und einen schlechten Bauzustand verwahrlost sind und sich durch Leerstand sowie Unternutzung auszeichnen. Zum anderen gelten als „Problemimmobilien“ auch Immobilien, bei denen Eigentümer Überbelegungen zulassen und die Immobilie gleichzeitig durch unterschiedliche Verwahrlosungstendenzen verkommen lassen. Der Leitfaden veranschaulicht anhand konkreter Beispiele aus unterschiedlich großen und kleinen Städten und Gemeinden, wie sich Problemimmobilien auf die Entwicklung der Quartiersbildung und -entwicklung sowie des sozialen Miteinanders auswirken. Zudem stellt der Leitfaden unter Beachtung der aktuellen Rechtsinstrumente unterschiedliche Handlungsansätze im Umgang mit Problemimmobilien vor und zeigt auf, mit welchen Strategien Kommunen der Verwahrlosung von Immobilien entgegenwirken und Problemimmobilien in die Quartiersentwicklung integrieren möchten. Quelle: BBSR © fotolia.de

Ist ein passendes Baugrundstück gefunden und gekauft, geht es an die Planung des Grundrisses. Im Hausbauprozess ist dieser Schritt sehr wichtig, denn schließlich sollen sich die Bewohner in ihrem Eigenheim langfristig wohlfühlen. Wichtig bei der Erstellung des Grundrisses ist vor allen Dingen, dass die Räumlichkeiten so angelegt sind, dass sie den aktuellen und auch den künftigen Anforderungen entsprechen. Sind beispielsweise Kinder geplant oder sollen die Großeltern im Alter mit einziehen, müssen zusätzliche Zimmer mit eingeplant werden. Arbeiten Eltern von Zuhause aus, muss ein ruhiger Ort für einen Arbeitsbereich geschaffen werden oder ein separater Zugang im Haus, falls die obere Etage einmal den erwachsenen Kindern zur Verfügung gestellt werden soll. Auch die Himmelsausrichtungen der Zimmer spielen eine wesentliche Rolle in der Erstellung eines Grundrisses. So sollte ein Haus, das nach Norden ausgerichtet ist, eher geschlossen und ein nach Süden ausgerichtetes Haus offen und beschattet sein. Für oft genutzte Räume empfiehlt sich eine Süd- oder Südwest-Ausrichtung. Wenn die Sonne morgens ins Schlafzimmer scheinen soll, sollte dieses nach Osten ausgerichtet sein. Um mehr Wohnfläche zu generieren, sollte die Fläche der Flure nicht zu groß und der Durchgang zu den unterschiedlichen Räumen möglichst kurz sein. Wenn das Obergeschoss künftig getrennt genutzt werden soll, empfiehlt es sich, die Treppe im Flur und nicht offen im Wohnzimmer einzubauen. Je nachdem wie groß der Flur ist, kann eine gewendelte Treppe Platz sparen. Weitere Tipps zu barrierefreien Grundrissen, den Vor- und Nachteilen von offenen Wohnkonzepten oder Ordnungssystemen im Abstelltraum und im Keller erhalten Interessenten auf der Internetseite des Fertighaus-Portals „Bautipps“. Quelle: Bautipps © photodune.net

Zum Ende des Jahres 2019 hat die Bundesregierung beschlossen, die Fördergelder im Bereich der Gebäudesanierung zu erhöhen. Seit Anfang dieses Jahres profitieren Immobilieneigentümer von erheblichen Steuervorteilen vom Finanzamt sowie von Fördermitteln vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) und der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Voraussetzung für die Förderung ist, dass das Eigentum zu Selbstwohnzwecken genutzt wird. In diesem Zusammenhang stellt die Stiftung Warentest auf ihrer Internetseite die möglichen Fördervarianten vor und listet die Voraussetzungen für die jeweiligen Zuschüsse und Steuervorteile auf. Laut Stiftung Warentest lohnt sich ein Steuerbonus vor allen Dingen dann, wenn an dem Haus einzelne Sanierungsmaßnahmen, wie beispielsweise der Austausch von Fenstern und Türen, eine Dämmung des Daches und der Wände sowie der Einbau einer neuen Lüftungsanlage oder Heizung, geplant ist. Die Steuervergünstigungen erhalten Eigentümer ohne einen großen Verwaltungsaufwand und können diese auch nach Abschluss der Maßnahmen in der jährlichen Steuererklärung geltend machen. Möchten Eigentümer allerdings Fördermitteln des Bafa oder der KfW in Anspruch nehmen, ist eine Antragstellung vor Beginn der Baumaßnahmen erforderlich. Zudem weist die Stiftung Warentest darauf hin, dass die Maßnahmen von Fachleuten bzw. einer Fachfirma ausgeführt werden müssen und die Zusammenarbeit mit einem Energieexperten für die Bewilligung der Fördermittel notwendig ist. Welche Sanierungsmaßnahmen von den Förderern unterstützt werden, in welcher Höhe sich die Zuschüsse und Steuervorteile seit diesem Jahr bewegen sowie viele weitere Informationen und Hinweise, erfahren Interessenten auf der Internetseite der Stiftung Warentest. Quelle: Stiftung Warentest © fotolia.de

In der Regel dürfen Immobilieneigentümer, die ihr Wohnhaus energetisch sanieren, die Sanierungskosten auf ihre Mieter umlegen. Nachdem die Eigentümerin und Vermieterin eines Wohnhauses in Berlin den Fußboden des Dachgeschosses hat dämmen lassen, veranschlagte sie eine monatliche Mieterhöhung von 25 Euro pro Haushalt. Die unter dem Dachgeschoss lebende Mieterin war mit der Forderung nicht einverstanden, denn für sie stand die energetische Maßnahme im Widerspruch zu einer anderen Modernisierungsmaßnahme, die die Vermieterin gleichzeitig durchführen ließ. Denn zeitgleich mit der Dämmung des Dachgeschossfußbodens ließ die Eigentümerin das vorhandene geschlossene Dach gegen eine belüftete Kaltdachkonstruktion umwandeln. Der Fall landete vor Gericht (AZ 202 C 374/17). Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg entschied zugunsten der Mieterin und bestätigt, dass die von der Vermieterin verlangte monatliche Mieterhöhung nicht genehmigt werden kann. Denn der Sinn und Zweck der energetischen Sanierung durch die Dämmung des Fußbodens steht im Gegensatz zu dem Umbau des Daches in eine Kaltdachkonstruktion. So bewirken diese beiden gleichzeitig durchgeführten Maßnahmen keine Energiekosteneinsparungen in der Wohnung der Klägerin und im gesamten Wohnobjekt, sodass sich die Forderung einer Mieterhöhung nicht rechtfertigen lässt und obsolet ist. Quelle: AG Berlin-Charlottenburg © fotolia.de

Ein Modulhaus ermöglicht Eigentümern Flexibilität und Mobilität in der Gestaltung und Zusammensetzung ihres Wohnhauses. Denn die modulare Bauweise zeichnet sich dadurch aus, dass die einzelnen Zimmer voneinander getrennt und wieder zusammengestellt werden können. So kann beispielsweise ein ehemaliges Kinderzimmer von dem Haupthaus getrennt werden und als freistehendes Gartenhaus oder Gästehaus genutzt werden. Ähnlich der technischen Bauweise von Fertighäusern werden Modulhäuser in ihren Einzelteilen in der Fabrik vorgefertigt. Der Unterschied beim modularen Bauen ist, dass jedes Zimmer bzw. jedes Modul als ein in sich geschlossener Raum mit eigenen vier Wänden konstruiert wird. Ein Modulhaus besteht somit aus einzelnen Modulen, bei denen die Raum- und Zimmeraufteilung nach Wunsch zusammengesetzt und wieder verlegt werden kann. Bei einem Fertighaus dagegen können die Zwischenwände bei aneinander liegenden Räumen entfernt und die Räume so miteinander verbunden werden.  Um ein gesundes Wohnklima zu erzeugen, ist bei einem Modulhaus eine gute Dämmung und Dichtung der einzelnen Module sowie eine gute Verbindungstechnik Voraussetzung. Ist eine „verschachtelte“ Bauweise gewünscht, kann es bei den freistehenden Außenwänden zu Wärmebrücken und zu einem höheren Wärmeverlust kommen. Da Modulbauhäuser meistens aus Holz oder Holzersatz gebaut werden, können, anders als bei einer statischen Bauweise, Risse oder Fugen entstehen. Deshalb steht bei der Bauweise eines Modulhauses die Verbindungstechnik, Dämmung und Dichtung im Mittelpunkt. Je zusammenhängender die einzelnen Wohnmodule aneinander stehen und je standardisierter das Haus gebaut ist, desto besser sind Dämmung und Wohnklima. Quelle: modulheim.de © photodune.net

Zukunftsweisende Wohnmodelle und die Investition in Mitarbeiterwohnungen sollen auch künftig finanzielle Entlastungen für Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen sowie Unternehmen bedeuten. Mit dem Bau von Mitarbeiterwohnungen soll zudem dem Wohnraummangel entgegengewirkt und der Wohnungsmarkt entlastet werden. So rückt der Bereich „Mitarbeiterwohnen“ in der Immobilien- und Wohnungswirtschaft immer mehr in den Fokus. Nicht zuletzt seit der Neuregelung der steuerlichen Behandlung des „geldwerten Vorteils“ zum 01. Januar 2020 und des Wegfalls von Steuernachzahlungen beim Bezug und Bewohnen einer vergünstigten Wohnung durch den Arbeitgeber. In der Studie „Mitarbeiterwohnen – Der ‚Kampf um die Köpfe‘ geht übers Wohnen“ stellen Forscher des Berliner Forschungs- und Beratungsinstituts Regio Kontext unterschiedliche Modelle für Wirtschafts- und Wohnungsunternehmen vor und schildern, wie sie in den Bereich „Mitarbeiterwohnen“ erfolgreich investieren und von Zusammenschlüssen und Kooperationen profitieren können. Ob mit der Bildung von Baugemeinschaften kleiner und mittelständischer Unternehmen oder durch Zusammenschlüsse von Wirtschafts- und Wohnungsunternehmen sowie der Kooperation mit Genossenschaften, die Gestaltungsmöglichkeiten sind vielfältig. Anhand konkreter Fallbeispiele aus Deutschland werden in der Studie zum einen Ideen vorgestellt, wie sich Wohnungsunternehmen stärker im Bereich „Mitarbeiterwohnen“ einbringen und wie nachhaltige Wohnmodelle aussehen können, die die Bereiche Wohnen und Arbeiten auch außerhalb der Ballungszentren und Großstädte miteinander verbinden. Ebenso werden die Voraussetzungen für die unterschiedlichen Modelle und Kooperationen aufgeschlüsselt und ihre möglichen Folgen, beispielsweise im Steuer- und Mietrecht, benannt. Quelle: GdW © photodune.net